Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Perpres No. 36/2005 mengatur pengadaan tanah untuk kepentingan umum melalui pelepasan hak dengan ganti rugi atau pencabutan hak berdasarkan kesepakatan musyawarah. Pengadaan harus sesuai Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW). Panitia Pengadaan Tanah bertugas mengkoordinasi musyawarah dalam 90 hari untuk menentukan besaran ganti rugi berdasar Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). Bila tidak tercapai kesepakatan, panitia menetapkan ganti rugi dan menitipkannya ke pengadilan. Ganti rugi mencakup hak tanah, bangunan, tanaman, dan benda terkait. Untuk proyek ≤1 hektar, pengadaan dilakukan langsung melalui kesepakatan jual beli/tukar menukar. Regulasi ini menggantikan Kepres No. 55/1993.

Sebagai seorang pengacara yang berpengalaman di Jakarta, berikut analisis mendalam mengenai Perpres No. 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum, dilengkapi konteks historis dan informasi kritis yang perlu diketahui:

1. Konteks Penggantian dan Status Hukum

• Tidak Berlaku (Dicabut): Perpres ini telah digantikan oleh UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Pencabutan ini menandai perubahan paradigma dari aturan eksekutif (Perpres) ke payung hukum yang lebih kuat (Undang-Undang) untuk mengakomodasi kompleksitas sengketa tanah dan perlindungan hak masyarakat.
• Perpres No. 71 Tahun 2012 juga menjadi instrumen pelaksana UU No. 2/2012, sehingga Perpres 36/2005 kehilangan relevansinya.

2. Latar Belakang Historis

• Era Pra-2005: Sebelum Perpres ini, pengadaan tanah diatur secara sporadis melalui PP No. 10 Tahun 1961 (penguasaan tanah negara) dan UUPA No. 5 Tahun 1960, yang dinilai tidak komprehensif dalam mengatur ganti rugi dan mekanisme partisipasi publik.
• Kebutuhan Pembangunan Infrastruktur: Di era pemerintahan SBY (2004–2009), percepatan pembangunan infrastruktur (jalan tol, bendungan, dll.) memaksa pemerintah menerbitkan Perpres ini sebagai bentuk darurat untuk memangkas birokrasi pengadaan tanah.
• Konflik Agraria: Maraknya sengketa tanah antara masyarakat, korporasi, dan negara (misalnya kasus Kedung Ombo dan pembebasan lahan untuk proyek nasional) mendorong kebutuhan regulasi yang lebih jelas.

3. Kelemahan Substantif dalam Perpres 36/2005

• Ganti Rugi Tidak Adil: Mekanisme penghitungan nilai ganti rugi berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sering dianggap tidak mencerminkan harga pasar riil, memicu protes masyarakat.
• Minimnya Partisipasi Publik: Proses musyawarah dengan pemilik tanah seringkali bersifat top-down, tanpa melibatkan lembaga independen sebagai mediator.
• Tumpang Tindih Kewenangan: Perpres ini tidak secara tegas mengatur koordinasi antara pemerintah pusat, daerah, dan pihak swasta, sehingga menimbulkan konflik kewenangan.

4. Dampak dan Kontroversi

• Proyek Strategis yang Dipercepat: Perpres ini menjadi dasar hukum untuk proyek seperti pembangunan Bandara Soekarno-Hatta Terminal 3 dan Jalan Tol Trans-Jawa, tetapi menuai kritik karena dianggap mengabaikan hak masyarakat adat.
• Judicial Review ke MK: Beberapa pasal dalam Perpres ini diuji materi oleh organisasi masyarakat sipil, meskipun tidak sampai dibatalkan karena telah digantikan UU No. 2/2012.
• Preseden Buruk: Mekanisme "paksa beli" (land acquisition by coercion) dalam Perpres ini kerap disalahgunakan untuk kepentingan proyek swasta yang diklaim sebagai "kepentingan umum".

5. Warisan Hukum dan Pembelajaran

• Transisi ke UU No. 2/2012: Perpres 36/2005 menjadi pembelajaran penting bagi pembentuk UU No. 2/2012, yang memperkenalkan prinsip:
  1. Kesepakatan sebagai Prioritas (musyawarah sebelum eksekusi).
  2. Lembaga Mediasi Independen (Badan Pertanahan Nasional dan pengadilan khusus).
  3. Ganti rugi berbasis nilai pasar (melibatkan penilai independen).

6. Rekomendasi untuk Klien

• Due Diligence: Pastikan proyek yang melibatkan tanah bekas Perpres 36/2005 telah menyesuaikan dengan UU No. 2/2012, terutama terkait status ganti rugi dan dokumen sertifikat.
• Sengketa Historis: Jika klien terlibat sengketa tanah yang bermula dari era Perpres ini, ajukan keberatan melalui mekanisme gugatan ganti rugi atau peninjauan kembali dengan merujuk prinsip keadilan dalam UU No. 2/2012.

Dengan demikian, meskipun Perpres 36/2005 telah dicabut, pemahaman atas konteks historisnya tetap krusial untuk mengantisipasi risiko hukum dan menyelesaikan sengketa warisan (legacy cases) secara efektif.