Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Sebagai advokat berpengalaman di Jakarta, berikut analisis mendalam mengenai PP No. 18 Tahun 2021 beserta konteks historis dan informasi kritis yang perlu Anda ketahui:

Konteks Historis dan Politik

1. Latar Belakang Omnibus Law Cipta Kerja
   PP ini merupakan derivasi dari UU Cipta Kerja (UU No. 11/2020) yang kontroversial. UU Cipta Kerja dirancang untuk menyederhanakan 79 UU sektoral guna menarik investasi, namun menuai protes karena dianggap mengabaikan partisipasi publik dan berpotensi merugikan lingkungan serta hak pekerja. PP No. 18/2021 menjadi instrumen teknis untuk merealisasikan agenda tersebut di sektor agraria dan pertanahan.

2. Reformasi Regulasi Warisan Kolonial
   PP ini merevisi PP No. 8/1953 tentang Penguasaan Tanah Negara yang masih mengandung prinsip domeinverklaring (asas domein) warisan Belanda, dimana tanah yang tidak dapat dibuktikan kepemilikannya dianggap sebagai tanah negara. PP No. 18/2021 memperkuat legitimasi negara dalam pengelolaan tanah, namun tetap berpotensi tumpang tindih dengan hak masyarakat adat (ulayat) yang belum sepenuhnya terdaftar.

Perubahan Signifikan dari Regulasi Sebelumnya

1. Penyatuan dan Pencabutan Regulasi Usang

   • PP No. 40/1996 (HGU, HGB, HP): Dianggap terlalu rigid dengan jangka waktu HGB (30 tahun) dan HGU (35 tahun) yang tidak fleksibel untuk proyek jangka panjang. PP No. 18/2021 memperpanjang dan mempermudah perpanjangan hak.
   • PP No. 24/1997 (Pendaftaran Tanah): Proses pendaftaran tanah secara sporadis/sistematis dipersingkat dari 3-12 bulan menjadi maksimal 30 hari kerja (Pasal 26), mengurangi celah birokrasi dan pungli.
   • PP No. 103/2015 (Kepemilikan Rumah oleh Asing): Asing kini bisa memiliki Sarusun melalui Hak Pakai (Pasal 156), bukan lagi Hak Milik, dengan syarat investasi minimal Rp10 miliar (sebelumnya Rp5 miliar).

2. Inovasi Ruang Vertikal
   PP ini memperkenalkan Hak atas Ruang Bawah Tanah (untuk proyek MRT, terowongan) dan Ruang Atas Tanah (sky bridges, kabel) yang terpisah dari Hak Atas Tanah di permukaan (Pasal 8-12). Ini menjawab kebutuhan pembangunan infrastruktur vertikal di kota padat seperti Jakarta, namun berpotensi menimbulkan sengketa tumpang tindih hak.

Dampak Praktis bagi Klien

1. Kepastian Hukum untuk Investor

   • Hak Pengelolaan (HPL) diperkuat sebagai instrumen kerjasama pemerintah-swasta (Pasal 5), memungkinkan BUMN/BUMD mengelola tanah negara untuk proyek strategis (e.g., Kawasan Strategis Nasional).
   • Sertifikasi elektronik (e-certificate) wajib berlaku nasional (Pasal 43), mengurangi risiko sengketa fisik sertifikat.

2. Efisiensi Pendaftaran Tanah
   Penerapan Single Submission System (Pasal 24) memungkinkan integrasi data antara BPN, DJKP, dan kementerian teknis. Proses due diligence untuk M&A atau pembiayaan properti akan lebih cepat, tetapi tetap perlu kehati-hatian terhadap data kadaster yang belum sepenuhnya akurat.

3. Risiko Sengketa

   • Penguatan HPL berpotensi mengabaikan hak masyarakat yang belum terdaftar, terutama di daerah pinggiran Jakarta (e.g., Marunda, Cilincing).
   • Pengaturan Ruang Bawah Tanah belum jelas mengatur kompensasi untuk pemilik tanah di permukaan jika ada proyek bawah tanah (e.g., MRT Jakarta Phase 3).

Kritik dan Tantangan Hukum

1. Uji Materiil Terkait UU Cipta Kerja
   Putusan MK No. 91/PUU-XVIII/2020 menyatakan UU Cipta Kerja inkonstitusional bersyarat karena cacat prosedur. PP No. 18/2021 tetap berlaku selama UU induknya tidak dicabut, tetapi berisiko dibatalkan jika pemerintah tidak menyelesaikan revisi UU dalam 2 tahun.

2. Tumpang Tindih dengan UU No. 5/1960 (UUPA)
   Beberapa pasal PP ini dianggap melemahkan prinsip fungsi sosial tanah dalam UUPA, terutama terkait alih fungsi lahan pertanian untuk proyek strategis (Pasal 34).

Strategi Advokasi

1. Due Diligence Properti
   Pastikan status tanah klien telah terdaftar di Sistem Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) untuk menghindari klaim HPL oleh negara/BUMN.

2. Negosiasi Hak Ruang Vertikal
   Untuk proyek infrastruktur, sertakan klausul kompensasi dan pembatasan kedalaman/ketinggian dalam perjanjian dengan pemegang Hak Atas Tanah permukaan.

3. Antisipasi Sengketa
   Ajukan keberatan administratif ke BPN jika terdapat indikasi HPL tumpang tindih dengan hak masyarakat, atau gugatan warrant of arrest untuk mengamankan aset klien.

PP No. 18/2021 menawarkan kepastian investasi tetapi tetap mengandung risiko legal vacuum jika tidak diimbangi penguatan sistem pendaftaran tanah dan perlindungan hak masyarakat. Sebagai advokat, penting untuk memanfaatkan kemudahan prosedural dalam PP ini sambil tetap kritis terhadap potensi kontestasi hukum di lapangan.