Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum

Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 mengatur prosedur pengadaan tanah untuk kepentingan umum dengan tahapan: perencanaan, persiapan, pelaksanaan, dan penyerahan hasil. Mewajibkan konsultasi publik dan penetapan ganti rugi berdasarkan penilaian Penilai Berlisensi. Prioritas diberikan pada Proyek Strategis Nasional dengan penyesuaian prosedur. Menetapkan batasan waktu ketat untuk setiap tahapan dan mewajibkan pengumuman setiap langkah untuk transparansi. Mengatur tata cara penentuan bentuk ganti rugi (uang, tanah pengganti, permukiman kembali, kepemilikan saham), penitipan ganti rugi di Pengadilan Negeri, hingga pelepasan hak tanah.

Sebagai seorang pengacara senior di Jakarta, berikut analisis mendalam mengenai PP No. 19 Tahun 2021 beserta konteks historis dan informasi kritis yang perlu diketahui:

Konteks Historis & Politik

1. Latar Belakang Omnibus Law Cipta Kerja
   PP ini merupakan turunan dari UU No. 11 Tahun 2020 (Cipta Kerja) yang bertujuan memangkas regulasi penghambat investasi, termasuk percepatan proyek infrastruktur. Sebelumnya, pengadaan tanah diatur dalam Perpres No. 71/2012 yang dinilai lambat dan berbelit, sehingga dianggap tidak sesuai dengan target pembangunan nasional.

2. Pergeseran Kewenangan dari Perpres ke PP
   Penguatan payung hukum melalui PP (tingkat peraturan pemerintah) — bukan Perpres — menunjukkan upaya pemerintah untuk memberikan legitimasi yang lebih tinggi dan mengurangi intervensi politik lokal. Ini juga mengamankan posisi hukum proyek strategis nasional (PSN) dari gugatan administratif di daerah.

3. Resistensi Publik
   PP ini lahir di tengah kontroversi UU Cipta Kerja yang menuai protes besar-besaran tahun 2020-2021, terutama terkait kekhawatiran pelemahan partisipasi masyarakat dan hak ganti rugi dalam pengadaan tanah.

Inovasi Hukum Krusial

1. Digitalisasi Proses Pengadaan Tanah
   Sistem elektronik (e-pengadaan) dimaksudkan untuk meningkatkan transparansi, tetapi dalam praktiknya, berpotensi meminggirkan masyarakat yang tidak memiliki akses teknologi, terutama di daerah terpencil.

2. Sentralisasi Kewenangan
   Pemerintah pusat mengambil alih fasilitasi pengadaan tanah untuk PSN, mengurangi peran pemerintah daerah. Ini berisiko menimbulkan konflik vertikal, terutama jika kebijakan pusat tidak sejalan dengan kepentingan daerah.

3. Kriteria "Kepentingan Umum" yang Diperluas
   PP ini tidak secara eksplisit membatasi definisi "kepentingan umum", sehingga rentan disalahgunakan untuk proyek komersial yang dikemas sebagai proyek publik (misalnya: pembangunan mall atas nama revitalisasi pasar tradisional).

Titik Kritis & Potensi Sengketa

1. Ganti Rugi yang Tidak Komprehensif
   PP hanya mengatur mekanisme ganti rugi berbasis Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yang seringkali jauh di bawah harga pasar riil. Hal ini berpotensi memicu sengketa klasik antara pemerintah dan pemilik tanah.

2. Pelepasan Tanah secara Paksa
   Meski PP menyebutkan prinsip musyawarah, Pasal 36 memperbolehkan pembebasan tanah melalui penetapan keputusan pengadaan tanah oleh gubernur/bupati/wali kota jika negosiasi gagal. Ini berpotensi melanggar Hak Asasi Manusia atas properti.

3. Ketidakjelasan Mekanisme Banding
   Tidak ada klausul jelas tentang upaya hukum bagi masyarakat yang menolak hasil penilaian ganti rugi, berpotensi memicu judicial review ke Mahkamah Agung.

Praktik di Lapangan: Studi Kasus Jakarta

• Proyek Jakarta International Stadium (JIS) dan Pembangunan MRT Fase II menggunakan PP ini sebagai dasar pengadaan tanah. Terdapat laporan masyarakat tentang ketidakseimbangan negosiasi dan tekanan administratif untuk melepas tanah.
• Di Tanjung Priok, penggunaan e-pengadaan justru memperlambat proses karena keterbatasan literasi digital warga.

Rekomendasi Strategis untuk Klien

1. Audit Legal Proyek
   Pastikan proyek yang menggunakan PP ini benar-benar memenuhi kriteria "kepentingan umum" sesuai Putusan MK No. 50/PUU-X/2012.

2. Negosiasi Ganti Rugi
   Ajukan penilaian independen melalui konsultan properti untuk mengcounter NJOP yang ditetapkan pemerintah.

3. Pendampingan Hukum Komunitas
   Untuk kasus pengadaan tanah massal, bentuk tim advokasi terpadu guna menghindari praktik "devide et impera" oleh pengembang.

4. Judicial Review
   Jika terdapat pasal bermasalah (misalnya: mekanisme pelepasan paksa), ajukan uji materiil ke MA sebagai langkah antisipatif.

PP No. 19/2021 adalah pisau bermata dua: di satu sisi mempercepat pembangunan, di sisi lain berisiko mengorbankan hak-hak properti warga. Pemahaman mendalam tentang celah hukum dan strategi litigasi proaktif menjadi kunci dalam menghadapi implementasinya.